Rozwój energetyki odnawialnej w Polsce trwa już od kilku lat, ale zainteresowanie firm powstawaniem nowych inwestycji ciągle rośnie. W ostatnim czasie pozyskiwaniem zielonej energii zainteresowało się również wiele gmin.

Takie  inwestycje gminne mogą być opłacalne nie tylko dla gminy i jej mieszkańców, ale również dla właścicieli gruntów.

Działki, które spełniają warunki do wybudowania na nich  pojedynczych  wiatraków  lub  dużych  farm,  mogą  przynieść swoim właścicielom przychody przekraczające nawet  kilkakrotnie  wartość  prowadzonych  na  tym  terenie  upraw. Dlatego producenci rolni chętnie wydzierżawiają  swoje ziemie na inwestycje energetyki odnawialnej, często  nie  przywiązując  wagi  do  zapisów  przedstawionych  im przez kontrahentów umów. Przed zawarciem umowy  dzierżawy warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii.  

Przygotowanie inwestycji
Budowę inwestycji rozpoczyna się od przygotowania  wielu analiz, m. in. sprawdzenia uwarunkowań planistycznych,  środowiskowych  i  społecznych,  uzyskania  warunków   przyłączy,   warunków   zabudowy,   przeprowadzenia  konsultacji  z  lokalnymi  władzami.  Od  ich  wyniku  zależy  przyszłe  powstanie  inwestycji  i  jej  dochodowość,  dlatego  prawie  wszystkie  umowy  zawierają zapisy dotyczące możliwości wycofania się inwestora  bez  ponoszenia  jakichkolwiek  konsekwencji   w  przypadku  nieuzyskania  korzystnych  warunków.  Warto  zwrócić  uwagę  na  uregulowanie  kwestii  płatności  czynszu  w  okresie  przygotowania  inwestycji,  ważne  jest  wynegocjowanie  w  umowie  zapisu  gwarantującego właścicielowi gruntu otrzymywanie czynszu od momentu zawarcia umowy.

Często w umowach pojawiają się zapisy zobowiązujące właścicieli gruntów do określonych działań faktycznych lub czynności prawnych bez wskazania, kto  ponosi koszty z tym związane. Takie zapisy powodują późniejsze spory i, aby ich uniknąć, należy określić  zakres działań każdej ze stron oraz sposób rozliczenia  kosztów wykonanych prac. (…)

Strony
Umowa dzierżawy nie może ograniczać prawa właściciela  do  rozporządzania  własną  nieruchomością,  powinna  jednak  uwzględniać  kontynuowanie  inwestycji  przez  inwestora  w  przypadku  zmiany  właściciela.  Częstym elementem umów jest możliwość dokonania  cesji praw z umowy przez dzierżawcę na rzecz osoby  trzeciej bez zgody wydzierżawiającego. W takiej sytuacji właściciel gruntu nie ma wpływu na to, kto w przyszłości będzie mógł stać się stroną umowy, czy będzie  to osoba lub podmiot wypłacalny i wypełniający postanowienia umowy. (…)

Czynsz W  umowie  dzierżawy  powinny  znaleźć  się  dokładne  postanowienia  dotyczące  wysokości  czynszu  oraz  warunków  i   terminów   płatności.   W   niektórych  umowach   kwota   czynszu   uzależniona  jest  od  wartości  wyprodukowanej  energii  i  ustalona  w  kwocie  procentowej. Jeśli wysokość czynszu określa się  stałą kwotą za konkretny okres dzierżawy,  warto  uwzględnić  w  umowie  zapis  o  corocznej  waloryzacji  czynszu,  który  spowoduje  coroczną  podwyżkę  kwoty  czynszu o wskaźnik inflacji. Korzystnym  rozwiązaniem  dla  wydzierżawiającego  jest  czynsz  zróżnicowany,  czyli  ustalany częściowo jako czynsz stały (stawka  miesięczna,  kwartalna  lub  roczna)  powiększony  o  kwotę  określoną  procentowo  od  wartości  sprzedanej  energii  elektrycznej. (…)

Warto pamiętać:
Działka lub jej część będąca przedmiotem  dzierżawy  zostaje  wyłączona  z  produkcji  rolniczej, dlatego należy dokonać zmiany  w  deklaracji  składanej  w  ARiMR  dotyczącej dopłat bezpośrednich. Umowa    dzierżawy    może    być    zawierana  w  zwykłej  formie  pisemnej  lub   w formie pisemnej z podpisem poświadczonym    notarialnie.    Ta    druga    forma  umożliwia  dokonanie  stosownego  wpisu  w księdze wieczystej nieruchomości.
Zuzanna Łaganowska
Bąkowski Kancelaria Radcowska

Cały artykuł w numerze 2/2014
2014 2 GLOBEnergia