Umowy dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę – fakty, mity i praktyka

Kilka tygodni temu, za sprawą popularnych czasopism rolniczych, dotarło do mnie sporo sprzecznych i kontrowersyjnych informacji o dzierżawie gruntów pod farmy fotowoltaiczne, które to przekazywane były rolnikom – inwestorom. Nie mogę się do nich nie odnieść. Kto płaci podatki i jakie? Temat podatku jest bardzo często poruszany w kontekście dzierżawy gruntów, na których realizowane są systemy fotowoltaiczne. Mało tego – podatek rolny jest często podatkiem mylonym z podatkiem od nieruchomości. Zacznijmy od początku – w przypadku dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę mamy do czynienia z dwoma różnymi podatkami. Pierwszy podatek to podatek od budowli, zwany podatkiem od nieruchomości. Ten podatek otrzymuje właściciel instalacji, czyli – jeśli rozmawiamy o farmach fotowoltaicznych, które stoją na gruntach, to zobowiązani do zapłaty tego podatku są operator i właściciel instalacji fotowoltaicznej. Wynosi on 2% wartości części budowlanej. Co do zasady, część budowlana związana jest z infrastrukturą techniczną, czyli na przykład budynkiem stacji transformatorowej, rozdzielni oraz całą konstrukcją farmy.

Wydzierżawiający, jako właściciel działki, otrzymuje na swoim nakazie płatniczym z gminy podatek rolny – w wysokości najczęściej 92 gr za każdy metr kwadratowy zabudowanej powierzchni. I tu pojawia się pierwszy problem. Część rolników otrzymała, albo spodziewa się otrzymać, bardzo wysokie nakazy płatnicze oraz – mało tego – nie jest pewna, kto ten podatek ma zapłacić.

Moja praktyka mówi, że co do zasady podatek od gruntu, czy też podatek od nieruchomości na gruntach, obciąża właściciela działki. Rozdzielenie płatników podatków powinno być jasno określone w umowie dzierżawy.

Osobiście niepewnie podchodzę do konstrukcji, w której dzierżawca płaci podatek za rolnika. Nie jestem do końca przekonany, czy można zapłacić za kogoś podatek. Ten podatek tak czy inaczej będzie zawsze przychodził do właściciela gruntu, a nie do właściciela farmy. Ja więc stosuję zasadę, że należną wartość podatku wpłacam na konta rolników.

Podsumowując kwestie podatku, na gruntach, na których powstanie fotowoltaika, za całą zabudowaną część, czyli za wszystko, co jest pod modułami, zostanie naliczony podatek około 92 gr za metr kwadratowy. Na każdy megawat mocy zainstalowanej będzie to kwota w wysokości około 4 000 zł. Drastyczny wzrost kwoty podatku może zaskoczyć właściciela gruntu. Jeżeli więc rolnik ma w umowie zapis, że dzierżawca zwróci mu zapłacony podatek, to nie ma się czego obawiać.

Im mniej pola do interpretacji – tym lepiej?

Kwestie podatkowe – po pierwsze – się zmieniają, a po drugie (co jest chyba najbardziej problematyczne) – podlegają interpretacji w zapisach umowy. Według mnie, umowa dzierżawy gruntu nie powinna być elastyczna. Może jest to kontrowersyjne, ale moim zdaniem umowa powinna zawierać zapis, że podatek rolny – taki, jaki zostanie naliczony, powinien zostać zapłacony/zrekompensowany rolnikowi.

Akcja rekultywacja!

Kto odpowiada za utylizację farmy i rekultywację terenu po zakończonym okresie eksploatacji farmy? W tym temacie powstało w prasie rolniczej sporo nie do końca zgodnych z prawdą artykułów. Wyjaśnijmy więc, kto i za co odpowiada.

Zasadniczo, każda umowa dzierżawy określa, że jeśli ktoś wyrządził jakąkolwiek szkodę albo doprowadził do zmiany pierwotnego stanu, po zakończeniu okresu eksploatacji/użytkowania powinien doprowadzić element do stanu pierwotnego – naprawić. W umowach, które ja konstruuję, stosuję zapis, że dzierżawca ma obowiązek usunięcia powstałych zmian do końca okresu eksploatacji danych urządzeń. Często daje się dodatkowe przywileje wydzierżawiającemu, czyli właścicielowi działki, że jeśli – na przykład – w jakimś czasie farma nie powstanie, to on na swój koszt może usunąć jej elementy i potem zażądać od dzierżawcy uregulowania kosztów. Stosowane są też pewne zabezpieczenia majątkowe – spotykałem na umowach kaucje czy gwarancje.

Co za długo to niezdrowo, czy im dłużej tym… bardziej opłacalnie?

Czy rolnik powinien obawiać się zbyt długiego okresu obowiązywania postanowień zapisanych na umowach? W przypadku elektrowni, czy fotowoltaicznej, czy wiatrowej, czy jakiejkolwiek innej, to nie sama instalacja jest największym towarem. Towarem jest przyłączenie do sieci. To chyba naturalne, że każdy inwestor próbuje uzyskać je na jak najdłuższy okres. Irytują mnie więc wystąpienia niektórych ekspertów, którzy mówią, że zbyt długi okres obowiązywania umowy dzierżawy blokuje swobodę rolnika.

Średni dochód z hektara gruntu, wraz z dopłatą, to około 1 200 zł/hektar według GUS-u . Z umów dzierżawy wynika, że taki rolnik dostaje rocznie z hektara 12 000 złotych – a więc 10 razy więcej. Jaka krzywda mu się dzieje w tym momencie?

Mało tego – umowa dzierżawy rolnika nie blokuje – chce sprzedać działkę – niech sprzeda. Kupca znajdzie bardzo szybko, a sprzeda nawet drożej, niż sprzedałby ją niezabudowaną.