Czy sąsiad musi zgodzić się na moją instalację fotowoltaiczną? Wraca temat szeregówek

Wraca temat instalacji fotowoltaicznych w zabudowie szeregowej, tym razem w kontekście wspólnoty mieszkaniowej. Mamy coraz więcej pytań i analizujemy kwestie takich inwestycji nie tylko w kontekście ochrony przeciwpożarowej, ale w ogóle, możliwości inwestycji we własną instalacje odnawialnych źródeł energii na obiekcie wykonanym w zabudowie szeregowej, w której powołano wspólnotę mieszkaniową. 

Zdjęcie autora: Michał Sznycer

Michał Sznycer

MGS LAW Kancelaria Radców Prawnych

Podziel się

Na gruncie prawa budowlanego nie ma definicji legalnej zabudowy szeregowej. Przepisy ustawy wprowadzają, jednakże definicję budynku jednorodzinnego. Zgodnie z art. 3 ust. 2a Prawo budowlane (dalej: „p.b.”), przez budynek jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Przez pojęcie “budynku” ustawodawca rozumie budynek trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach.

Czy dach w zabudowie szeregowej należy do właściciela, czy niekoniecznie?

Odpowiedź na to pytanie rozpocząć należy od ustalenia czy dach budynku w zabudowie szeregowej stanowi współwłasność właścicieli wyodrębnionych w nim lokali mieszkalnych, czy każdemu z właścicieli przysługuje odrębne prawo własności do części dachu znajdującej się w obrębie danego lokalu mieszkalnego. 

W doktrynie prawa wskazuje się m.in. na konieczność dokonywania kwalifikacji danego budynku do kategorii budynków jednorodzinnych poprzez uwzględnienie danego stanu faktycznego. Istnienie wspólnego dachu nie wyłącza "a priori" możliwości zakwalifikowania budynku jako stanowiącego konstrukcyjnie samodzielną całość, jeśli jego konstrukcja nie powoduje istnienia części wspólnych poddasza, tym bardziej gdy w budynku zaprojektowano ścianę oddzielenia pożarowego od fundamentu aż po dach.

W którym miejscu należy poszukiwać zatem rozgraniczenia pomiędzy wyodrębnionym lokalem
a prawem do swobodnego korzystania z dachu? 

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tarasy na dachu, ściany zewnętrzne i ściany nośne, stropy, a także strychy nieużytkowe, balkony, loggie i podobne rozwiązania architektoniczno-budowlane oraz infrastruktura techniczna (rury, przewody itp.) są uznawane za części wspólne budynku
(art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Niedorzecznością byłoby twierdzenie,  że stropy, ściany i rynny służą tylko właścicielom lokali, które przylegają do nich w pionie lub poziomie. Potwierdza to zresztą orzecznictwo polskich sądów. Oznacza to, że dach jako element budynku w zabudowie szeregowej stanowi współwłasność osób, które nabyły lokale mieszkalne w takim budynku. 

Należy pamiętać, że współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może korzystać z części wspólnej dowolnie, wedle swoich potrzeb.  Dopuszczalne jest współkorzystanie z części wspólnych nieruchomości w sposób nie zakłócający korzystania innym współwłaścicielom. 

Wspólnota mieszkaniowa w szeregówce a kwestia instalacji fotowoltaicznej

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, niezależnie od woli właścicieli wyodrębnionych lokali, nie jest ona powoływana. Przeanalizujmy zagadnienie w oparciu o tzw. “małą wspólnotę mieszkaniową”. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem  i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Co istotne, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Moim zdaniem montaż paneli fotowoltaicznych na dachu budynku objętego współwłasnością, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną.  Dochodzi bowiem do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Przed montażem paneli fotowoltaicznych należy zatem uzyskać zgodę sąsiada.

Co więcej… współwłaścicielom przysługuje prawo do roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego posiadania i zaniechanie naruszeń. Ochrona taka przysługuje jedynie w razie naruszenia współposiadania. Na kanwie niniejszych rozważań, przyjąć można, iż sąsiad mógłby żądać demontażu instalacji PV, gdyby do montażu doszło bez uzyskania wymaganej w tym zakresie zgody. Jeśli takie żądanie nie zostanie wypełnione (instalacja nie zostanie zdemontowana), może zakończyć się skierowaniem sprawy na drogę postępowania sądowego, np. poprzez wniesienie pozwu o ochronę naruszonego posiadania.

Co więcej, każdy ze współwłaścicieli może podejmować działania, które mają na celu ochronę przedmiotu współwłasności - tzw. czynności zachowawcze. Pojęcie to, zgodnie z literaturą, obejmuje działanie nastawione na ochronę wspólnego dobra podejmowane w obliczu niebezpieczeństwa zagrażającego rzeczy wspólnej. Działania  te podyktowane są z reguły koniecznością podjęcia przez współwłaściciela decyzji w sytuacji nagłej, np.  w celu uniknięcia pożaru, nadto nie pozostawiającej czasu na dopełnienie formalności w postaci uzyskania zgody pozostałych uprawnionych.

W takiej sytuacji, wykonanie dodatkowych badań dotyczących jakości zamontowanej instalacji, może być przydatne w celu ewentualnego wykazania, że panele spełniają niezbędne wymogi przeciwpożarowe, etc.  a zatem nie zagrażają bezpieczeństwu współwłaścicieli wyodrębnionych lokali.


Fotowoltaika na szeregowcu – czy sąsiedzi mają się czego obawiać? - tu pisaliśmy o inwestycji w fotowoltaikę w kontekście bezpieczeństwa pożarowego w szeregówkach, które nie należą do wspólnoty mieszkaniowej.

Zdjęcie autora: Michał Sznycer

Michał Sznycer

MGS LAW Kancelaria Radców Prawnych