Umowa dzierżawy pod instalację farmy fotowoltaicznej to jeden ze sposobów na dodatkowy (pasywny) zarobek dla właściciela nieruchomości. Na rozmowy z deweloperami decydują się najczęściej rolnicy, gdyż to oni najczęściej posiadają na własność duże obszary gruntów. Ze współpracy korzysta także deweloper, dla którego podstawą rozwoju instalacji OZE jest właśnie pozyskanie praw do gruntów.

Według szacunków ekspertów, w 2021 roku w polskiej fotowoltaice przybędzie ok. 2,1 GW nowych mocy, w efekcie na koniec roku energetyka słoneczna sięgnie ponad 6 GW. W ciągu najbliższych lat na znaczeniu wzrośnie przyrost mocy w farmach fotowoltaicznych. Już dziś pojawia się wiele pytań i zarazem wątpliwości o umowy dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę. Najbardziej medialną kwestią jest recykling farmy, wokół której pojawia się wiele nieścisłości. Czy właściciel nieruchomości musi obawiać się, że w przyszłości będzie zobowiązany pokryć koszty recyklingu PV? Pytamy Radcę Prawnego i Partnera w CCLaw, Witolda Chmarzyńskiego, który wyjaśnia pojawiające się wątpliwości.

Kto jest odpowiedzialny za recykling farmy fotowoltaicznej? Witold Chmarzyński w komentarzu dla GLOBEnergia.pl wyjaśnia, że zapisy umowy dzierżawy nie odnoszą się do recyklingu paneli bezpośrednio.

– Szeroko pojęty obowiązek recyklingu spoczywa na przedsiębiorcy, który wprowadza panele na rynek, czyli najczęściej na dzierżawcy. Obowiązek ten wynika z m.in. z ustawy o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym i nie można go zmienić umową dzierżawy ani żadną inną – wyjaśnia prawnik.

Oznacza to, że jeżeli nawet w umowie nie ma zapisu dotyczącego recyklingu, to zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami, za szeroko pojęty recykling farmy fotowoltaicznej jest odpowiedzialny dzierżawca, czyli przedsiębiorca (inwestor), który importuje i wprowadza panele fotowoltaiczne na rynek polski.

Recykling a umowa dzierżawy. Czy trzeba uwzględniać zapisy w umowie?

O ile obowiązek recyklingu farmy spoczywa co do zasady na inwestorze, to pojawiają się pytania wśród naszych czytelników, czy trzeba takie zapisy także uwzględnić w umowie dzierżawy.
Nasz rozmówca wyjaśnia, że umowa powinna kompleksowo regulować los instalacji, w tym paneli, po zakończeniu obowiązywania umowy.

– Jest to szczególnie istotne dla wydzierżawiającego z kilku względów, jak choćby ze względu na kwestie podatku od nieruchomości. Patrząc z punktu widzenia wydzierżawiającego, umowa powinna zawierać zobowiązanie do usunięcia instalacji przez dzierżawcę, a w razie niewywiązania się z tego obowiązku, prawo do zlecenia usunięcia instalacji na koszt i ryzyko dzierżawcy bez konieczności uzyskiwania orzeczenia sądowego nakazującego usunięcie instalacji – wyjaśnia prawnik Kancelarii CCLAW.

O takie zapisy trzeba najlepiej zadbać na etapie negocjacji z inwestorem odnośnie zapisów umowy. Należy pamiętać, że panele fotowoltaiczne to wielomilionowa inwestycja, a ich wartość z biegiem lat spada, ale nie na tyle, by inwestor “porzucił” panele fotowoltaiczne na gruncie. Zużyte panele fotowoltaiczne są drogocennym odpadem elektrycznym, w szczególności materiały, które zostaną odzyskane w wyniku recyklingu. W interesie inwestora jest także zabezpieczenie się odnośnie obowiązku recyklingu farmy po 25-30 lat.

Koszty recyklingu – czy istnieją ryzyka dla właściciela nieruchomości?

Pytamy także Witolda Chmarzyńskiego o to, czy istnieje jakiekolwiek ryzyko, że obowiązek recykling farmy PV “spadnie” na właściciela gruntu, co wiąże się z poniesieniem kosztów. Ekspert wskazuje, że ryzyka takiego wykluczyć nie można, ale wynika ono przede wszystkim ze zmienności prawa.

– Aktualnie obowiązujące umowy dzierżawy będą wygasać za 10, 20 lat, a nawet później. Jakie będzie wówczas prawo odnośnie recyklingu? Nie sposób przewidzieć. Jeśli dzierżawca po okresie recyklingu zdemontuje panele PV, to należy przypuszczać, że problem recyklingu nie będzie dotyczył wydzierżawiającego. Jeśli natomiast dzierżawca nie usunie instalacji, będzie do tego zmuszony wydzierżawiający, będzie on również zmuszony do postępowania z panelami fotowoltaicznymi zgodnie z przepisami o odpadach – wyjaśnia Chmarzyński.

Dodaje, że w przypadku ewentualnych kosztów, jakie w związku z tym poniesie, będzie mógł domagać się ich zwrotu od dzierżawcy. Oznacza to, że nawet gdyby doszło do sytuacji, że inwestor nie wywiąże się z obowiązku recyklingu (co jest mało prawdopodobne), to i tak będzie mógł domagać się zwrotu kosztów. Reasumując, właściciele nieruchomości nie muszą obawiać się o kwestie recyklingu farm fotowoltaicznych, jednak warto o takie zapisy zadbać już na etapie konstruowania umowy – zarówno po stronie dzierżawcy, jak i dzierżawiącego.

Redakcja: Patrycja Rapacka

Witold Chmarzyński

Partner / Radca prawny w Kancelarii CCLaw Creative Consultants