Klasa gruntu, odrolnienie i dzierżawa gruntu pod farmę – jak to dzisiaj działa?

Grunty pod farmy fotowoltaiczne to obecnie towar deficytowy. Nie wszystkie ziemie nadają się pod inwestycję OZE, co ograniczają przepisy. Niemniej jednak zainteresowanie właścicieli gruntów oddaniem ich pod inwestycję utrzymuje się na wysokim poziomie. Kilka miesięcy temu doszło do kluczowych zmian odnośnie odrolnienia gruntów w kontekście rozwoju fotowoltaiki. Rozmawiamy na ten temat z adwokatem Jackiem Kosiński, z Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni. Obecnie procedowane przepisy mogą znacznie ograniczyć dostęp do gruntów, co może przełożyć się na wyhamowanie rozwoju farm fotowoltaicznych.

Zdjęcie autora: Patrycja Rapacka

Patrycja Rapacka

Analityk i redaktor w GLOBEnergia. Transformacja energetyczna, OZE, offshore wind, atom

Moc zainstalowana w polskiej fotowoltaice sięga już około 8,5 GW. Jest to obecnie największe w Polsce źródło energii bazujące na źródłach odnawialnych w miksie energetycznym pod względem mocy zainstalowanej. Od marca odnotowujemy kolejne rekordy produkcji w fotowoltaiki. Sprzyja nie tylko pogoda, ale także ostatni znaczny przyrost mikroinstalacji fotowoltaicznych, których liczba przekroczy najprawdopodobniej milion w kwietniu 2022 roku. Mniejszość w sektorze energetyki słonecznej stanowią farmy fotowoltaiczne, które są obecnie wspierane w Polsce w ramach systemu aukcji OZE. Inwestorzy realizują też farmy fotowoltaiczne bez wsparcia publicznego.

Rozwój farm fotowoltaicznych jest obecnie ograniczony dostępnością gruntów, a niebawem mogą to być także nowe przepisy (nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planowane jest na II kwartał 2022 roku. Regulacje zakładają, że duże instalacje OZE będą mogły być budowane wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Oddaniem gruntów w dzierżawę pod fotowoltaikę najczęściej interesują się rolnicy. To oni są najczęściej właścicielami znacznej powierzchni gruntów. Współpraca z inwestorem OZE może dać właścicielowi nieruchomości dużo korzyści, w szczególności dodatkowe dochody. Nierzadko rolnicy przechodzący na emerytury rozważają podjęcie współpracy z deweloperami farm fotowoltaicznych, chociaż młodsi także postrzegają dzierżawę jako źródło pasywnego dochodu. Na portalach branżowych można dostrzec wiele ogłoszeń inwestorów poszukujących gruntów pod dzierżawę, ogłaszają się też sami rolnicy.

Które grunty nadają się pod fotowoltaikę?

Jakiego rodzaju grunty rolne można oddać w dzierżawę pod inwestycję w instalację fotowoltaiczną mając na uwadze obecny stan prawny? Jacek Kosiński wyjaśnia w komentarzu dla GLOBEnergia.pl, że zgodnie z prawem pod inwestycje fotowoltaiczne można oddać grunty rolne, których zmiana przeznaczenia na inne cele nie wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Poza wyjątkami, co do zasady taka zgoda jest wymagana dla użytków klasy I – III. Dlatego na farmy fotowoltaiczne przeznacza się grunty klasy IV i gorszych. I to na tych gruntach należy się w pierwszej kolejności koncentrować - przekonuje nasz rozmówca.

"Jeżeli taka zgoda byłaby wymagana, to niezbędne będzie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego budowę farmy fotowoltaicznej. To może zaś znacząco wydłużyć czas przygotowania inwestycji. Aktualny projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, znajdujący się w konsultacjach przewiduje, że wszystkie przemysłowe inwestycje fotowoltaiczne będą wymagały miejscowego planu. Dlatego ten problem może wkrótce zmienić swoje oblicze" – zauważa.

Odrolnienie gruntów wymaga części czy całej działki?

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 2021 roku (II SA/Łd 269/21) stwierdził, że inwestycja w postaci budowy farmy fotowoltaicznej wymaga odrolnienia całej działki, a nie jedynie tej jej części, która będzie faktycznie zabudowana. Nasz rozmówca wyjaśnia, że jest to od dawna znany problem dotyczący wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla działek ewidencyjnych gruntu o mieszanej klasie gleby.

"Może się bowiem okazać, że bardzo duża działka (np. kilka hektarów) na części będzie miała glebę klasy np. III, a pozostały obszar będzie klasy IV. Inwestor może zakładać, że przyszła inwestycja ominie fragmenty klasy III i będzie w całości zrealizowana na gruntach klasy IV. Teoretycznie powinno to być dozwolone. Część sądów administracyjnych uważa jednak, że decyzja o warunkach zabudowy jest zawsze wydawana dla całego obszaru działki ewidencyjnej (tak jak powołany WSA w Łodzi)" – wyjaśnia adwokat.

Podkreśla, że ponieważ decyzja taka co do zasady umożliwi zmianę przeznaczenia gruntu to nie może być wydana dla działki, która choćby na fragmencie będzie miała glebę klasy III.

"Wynika to też z faktu, że we wniosku o wydanie takiej decyzji i w samej decyzji nie określa się szczegółowego położenia farmy (np. na fragmencie działki stanowiącej grunt klasy IV). Plan zagospodarowania terenu jest dopiero określany w ramach postępowania o pozwolenie na budowę. Na szczęście część sądów akceptuje dla dużych działek ewidencyjnych określenie części działki jako terenu inwestycji. W takim wypadku jeżeli uda się wykluczyć glebę klasy III można uzyskać decyzję WZ dla działki mieszanej" – wyjaśnia.

O czym musi pamiętać rolnik przed podpisaniem umowy z inwestorem?

Przed podjęciem negocjacji z inwestorem, warto wziąć pod uwagę, którą działkę chcemy oddać pod inwestycje i czy posiada odpowiednią klasę gruntów. Kosiński radzi, że rolnik musi zadbać o to, aby inwestor mógł bez utrudnień korzystać z gruntu przez czas oznaczony w umowie. Po podpisaniu umowy i wydaniu inwestorowi nieruchomości, rolnik nie może uprawiać ziemi - od momentu podpisania dokumentu to inwestor ma prawo do działań na obszarze gruntu.

Dodaje, że rolnik musi poinformować inwestora o wszelkich obciążeniach gruntu, ograniczeniach w jego zabudowie np. wcześniej ustanowionych służebnościach, urządzeniach melioracyjnych czy postępowaniach egzekucyjnych.

"Ponadto farma fotowoltaiczna wymaga nieograniczonego nasłonecznienia. Dlatego rolnik w najbliższej okolicy farmy – na działkach sąsiednich – nie będzie mógł wznosić urządzeń i budowli oraz sadzić drzew i wysokich roślin, które mogłyby powodować zacienienie modułów" – podkreśla.

O planach dzierżawy warto uprzedzić też sąsiadów (jeżeli grunt znajduje się w bliskiej odległości od domów) oraz właścicieli sąsiednich działek.

Na rolniku jako właścicielu gruntu spoczywa też obowiązek wnoszenia podatku od nieruchomości. Dlatego rolnik powinien zadbać, by podatek płacił mu inwestor w takim czasie, aby rolnik mógł z tych pieniędzy wnieść go terminowo do urzędy – dodaje prawnik w rozmowie z GLOBENERGIA.pl.

Zobacz również