Coraz częstszym widokiem w Polsce stają się instalacje fotowoltaiczne (PV) lokalizowane na gruntach, które wcześniej wykorzystywane były do produkcji rolnej. Aby móc zrealizować taką farmę, konieczne jest posiadanie tytułu prawnego do działek, na których ma być zlokalizowana.

Oczywiście najprościej jest wtedy, gdy inwestor planuje postawić panele na ziemi, której jest właścicielem. Co w przypadku, gdy nie dysponuje odpowiednim areałem? Albo, jeśli ma grunt i chciałby rozpocząć proces inwestycyjny, ale nie po to, by samemu produkować prąd, lecz by farmę (lub wręcz jej projekt z częścią niezbędnych zgód) sprzedać?

W takiej sytuacji rozwiązaniem jest zawarcie umowy dzierżawy. W niniejszym artykule zwrócę uwagę na to, jaka jest specyfika umów dzierżawy nieruchomości przeznaczonych na instalacje fotowoltaiczne – zarówno ze strony właściciela (wydzierżawiającego), jak i inwestora (dzierżawcy).

Umowa dzierżawy

Pojęcie umowy dzierżawy jest powszechnie znane (i automatycznie kojarzy się często z rolnikiem, który na jej podstawie korzysta z cudzej ziemi, by na niej prowadzić produkcję rolną). A co jeśli na danym gruncie nie będą rosnąć ziemniaki, a pozyskiwana będzie energia elektryczna? Czy umowa dzierżawy ziemi niezbędnej do zasiania żyta różni się czymś od tej, która dotyczy nieruchomości przeznaczonej do umieszczenia na niej paneli fotowoltaicznych? Podobieństw jest bardzo wiele, ale są też różnice, na które warto zwrócić uwagę.

Wybór terenu pod instalację PV

Oczywistym jest, że umowa musi dotyczyć terenu, który pozwala na przetwarzanie energii słonecznej w elektryczną. Przykładowo, nie ma więc sensu dzierżawić terenów po północnej stronie wzgórza czy przy krańcu wysokiego lasu, który będzie zacieniał znaczną powierzchnię.
Przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy dzierżawy warto zasięgnąć porady osoby znającej szczegółowe regulacje dotyczące możliwości wykorzystywania poszczególnych nieruchomości od strony prawnej. Pozwoli to uchronić się od wejścia w posiadanie gruntu, który trudno będzie użytkować zgodnie ze swoim celem. Dla przykładu warto wskazać, że istnieją ograniczenia związane ze wznoszeniem instalacji fotowoltaicznych bezpośrednio przy granicy pasa drogowego – należy zachować odległość określoną w zależności od kategorii drogi i tego, czy instalacja powstaje na terenie zabudowanym, czy poza nim. W związku z tym dzierżawienie działki tuż przy szosie może być bezcelowe.

Ograniczenia realizacji inwestycji

Jako że instalacje fotowoltaiczne realizowane są najczęściej na terenach rolnych, przed podpisaniem umowy dzierżawy należy koniecznie zwrócić uwagę na klasę gruntu i pochodzenie gleb, aby ustalić, czy niezbędne będzie wyłączenie danej nieruchomości spod produkcji rolnej. Istnieją również inne – niemniej istotne – ograniczenia, które mogą spowodować, że na danej działce nie będzie możliwa realizacja inwestycji PV. Wynikają one między innymi z prawa geologicznego i górniczego oraz przepisów o ochronie przyrody czy zabytków i opiece nad zabytkami. Jeśli zatem dla określonej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy (albo jeszcze lepiej: pozwolenia na budowę) dla instalacji fotowoltaicznej, konieczne jest szczegółowe zweryfikowanie przydatności wybranej działki do realizacji zamierzonego celu – elektrowni słonecznej.

Gdy inwestor ma już wybraną odpowiednią nieruchomość, może zawrzeć z jej właścicielem umowę dzierżawy.

W umowie muszą znaleźć się postanowienia, które występują w każdej umowie dzierżawy:

  • oznaczenie stron,
  • oznaczenie dzierżawionej nieruchomości oddawanej do korzystania i pobierania pożytków,
  • ustalenie czynszu dzierżawnego (z uwzględnieniem ustalenia, kto ponosi koszty publicznoprawne, w szczególności podatek od nieruchomości).

Musi pojawić się też wiele postanowień, które nie występują w „typowych” umowach dzierżawy. Jakich? O tym w kolejnym artykule!

Emil Cieślikowski

Adwokat
Kancelaria CCLaw