Farmy fotowoltaiczne w Polsce coraz częściej pojawiają się w krajobrazie Polski. Inwestorzy w celu budowy takich instalacji potrzebują odpowiednich gruntów, których właścicielami są najczęściej rolnicy. Wielu z nich decyduje się na umowy dzierżawy, ze względu płynące z nich korzyści. Niektórzy rolnicy zwyczajnie nie użytkują takich gruntów, dlatego decydują się na współpracę z inwestorem. Opłaty z tytułu umowy dzierżawy gruntów mogą być swojego rodzaju dochodem pasywnym dla właściciela nieruchomości. W przestrzeni publicznej pojawiają się pytania o umowy oraz zapisy w nich, do których często wątpliwości mają rolnicy. Na tą kwestią pochyliła się KRIR.

Izba zrealizowała wniosek przyjęty na siódmym posiedzeniu Krajowej Rady Izb Rolniczych w sprawie zbadania i przeanalizowania niekorzystnych dla rolników zapisów w umowach dzierżawy pod farmy fotowoltaiczne. Zarząd Krajowej Rady zlecił radcy prawnemu KRIR przeanalizowanie problemu i zapisów umowy udostępnionej przez wnioskodawcę. KRIR przedstawił możliwe konsekwencje prawne wynikające z zawierania tego typu umów oraz zalecenia.

Niezbędne konsultacje z prawnikiem przed zawarciem umowy

Już na początku podkreślono, że przedsiębiorstwa dzierżawiące grunty od rolników są wyspecjalizowanymi podmiotami, które dysponują własnymi wzorami umów. Zatem należy założyć, że w wielu przypadkach nie będą zainteresowane posługiwaniem się wzorami stworzonymi przez inne podmioty. Izba zaleca rolnikom, by w każdym przypadku przed zawarciem umowy, jako wydzierżawiający, skonsultować jej treść z adwokatem lub radcą prawnym.

Zawieranie umowy tylko na część gruntu

W umowach zwykle wskazuje się, że przedmiotem dzierżawy jest większy obszar, a dzierżawca (przedsiębiorca fotowoltaiczny) ma prawo na swój koszt dokonać podziału geodezyjnego, a następnie strony podejmą negocjacje zmierzające do podpisania aneksu do umowy ograniczającego jej przedmiot do dzierżawy tylko tych części, które są niezbędne przedsiębiorcy. KRIR wskazuje, że jakkolwiek ponoszenie kosztów podziału przez przedsiębiorstwo należy ocenić pozytywnie, to cały proces podziału, a następnie zmian umowy, może być długotrwały, co powoduje, że takie grunty nie powinny być zgłoszone do płatności bezpośrednich przez rolnika, co wynika z art. 18 ust. 1  ustawy z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego. W przykładowej umowie nie ma przepisów dotyczących składania wniosków do ARIMR przez rolnika, bo postanowienia umowy nie mogą zmieniać przepisów ustaw. Prawnik KRIR proponuje zawierać umowy tylko na taką część gruntu, która rzeczywiście jest niezbędna pod urządzenia fotowoltaiczne.

Wysokość czynszu i protokół przekazania

W umowach zwykle przewiduje się dwie wysokości czynszu dzierżawnego – do dnia rozpoczęcia inwestycji i od tego dnia, przy czym zwykle pierwszy z wymienionych jest znacznie niższy, a czasem nawet symboliczny. Proponuje się, aby wysokość czynszu była przez cały czas taka sama, skoro i tak dzierżawca uzyskuje prawo posiadania gruntów od dnia zawarcia umowy.

KRIR jako niekorzystne ocenia także brak sporządzania protokołów przekazania gruntów wraz z oceną ich stanu – w dniu zawierania umowy. Proponuje się, by każdorazowo wraz z zawarciem umowy taki protokół był sporządzony.

Często w umowach przewiduje się także, że dzierżawca ma prawo umieścić pod powierzchnią ziemi wszystkie niezbędne przyłącza, obejmujące m.in. linie elektroenergetyczne, telefoniczne, kable energetyczne oraz przewody sterujące. Dzierżawca zapewnia sobie swobodny dostęp i przejazd do urządzeń. W umowach powinno być wyraźnie przewidziane dodatkowe wynagrodzenie z tego tytułu (np. jako odpłatna służebność gruntowa).

Prawnik wskazuje także, że dzierżawcy w umowach zastrzegają, że sami mogą poddzierżawić lub udostępnić wydzierżawiony grunt innym podmiotom bez zgody rolnika, natomiast rolnik każdorazowo musi uzyskać zgodę przedsiębiorstwa na zawarcie analogicznych umów. KRIR postuluje zatem, by w umowach zachować równość stron.

Należy także zwracać uwagę na bardzo długi czas przewidziany do usuniecie urządzeń i przywrócenia gruntu do poprzedniego stanu po ustaniu umowy (np. 12 miesięcy), bez dodatkowego wynagrodzenia za ten czas. Oznacza to, że im dłuższy taki czas, tym dłużej grunt będzie wyłączony z produkcji z przyczyn faktycznych, bez żadnego ekwiwalentu pieniężnego.

Koszty podatków

W umowach wskazane jest, że koszty podatków oraz opłat publiczno-prawnych (w szczególności podatku od nieruchomości) będą ponosić dzierżawcy, ale podatek rolny ma być płacony przez wydzierżawiającego. Skoro rolnik nie będzie korzystał z wydzierżawionych nieruchomości, koszty tego podatku też powinien ponosić przedsiębiorca.

W umowach przewiduje się także prawo cesji praw z umowy na dowolny podmiot, przy czym prawo to służy tylko przedsiębiorcy. Jak zauważą KRiR, jest to niezwykle niekorzystne dla rolnika, który nie wie, kto stanie się stroną umowy i jaka jest sytuacja finansowa tego podmiotu (czy będzie np. płacić czynsz).

Skrajnie niekorzystny przepis

Za skrajnie niekorzystne dla rolników KRIR uznaje także postanowienia, zgodnie z którymi jeżeli dzierżawiona nieruchomość wejdzie w skład spadku, do czasu przedstawienia przedsiębiorcy prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub dodatkowo w przypadku, gdy jest kilku spadkobierców, dokumentu na mocy którego doszło do ostatecznego działu spadku, płatność z tytułu czynszu dzierżawnego składane będą do depozytu notariuszowi lub bankowi wybranemu przez przedsiębiorcę. Prawnik Izby zauważa że polskie prawo nie przewiduje obowiązku działu spadku – można być współwłaścicielem rzeczy.

Na mocy postanowień analizowanej umowy próbuje się natomiast wymusić dział spadku, który jest postępowaniem długotrwałym i kosztownym, a często zupełnie zbędnym (np. rodzeństwo – spadkobiercy chce wspólnie prowadzić działalność rolniczą). W przeciwnym razie – czynsz składany jest do depozytu. W tym przypadku spadkobiercy nie utrzymają fizycznie czynszu, gdyż będzie on składany do depozytu do czasu działu spadku.

Ponadto stwierdzenie nabycia spadku nie musi odbyć się tylko przed sądem, ale możliwe jest też przed notariuszem (akt poświadczenia dziedziczenia), co jest postępowaniem znacznie szybszym i tańszym.

Umowy zwykle zawierane są na bardzo długi czas (np. 29 lat), a przyczyny wypowiedzenia dla rolnika są bardzo wąsko określone (w przeciwieństwie do przyczyn dla przedsiębiorcy). KRIR ocenia negatywnie brak zachowania równości stron oraz brak postanowień o zabezpieczeniu należytego wykonania umowy przez przedsiębiorcę. Izba proponuje, by w umowach wskazywać, że przedsiębiorca ma obowiązek wnieść zabezpieczenie należytego wykonania umowy (w tym przypadku zapłaty czynszu) – np. w formie weksla (poręczonego) czy gwarancji bankowej.

Umowy dzierżawy są jedną z podstaw rozwoju farm fotowoltaicznych

Kwestia umów dzierżawy jest szczególnie warta uwagi, gdyż eksperci przewidują, że szczyt rozwoju farm fotowoltaicznych w Polsce jeszcze przed nami. Ich rozwój będzie szczególnie obserwowany w 2021 roku oraz w kolejnych latach za sprawą wygranych aukcji w latach 2018-2020. Inwestorzy intensywnie poszukują odpowiednich gruntów pod farmy fotowoltaiczne, co jest coraz trudniejszym wyzwaniem. Podstawą rozwoju będą właśnie umowy podpisywane między właścicielami nieruchomości a inwestorami.

 

 

 

Redakcja GLOBEnergia