Oceń wartość działki pod fotowoltaikę! Pomocne w negocjacjach!
Ile możesz wynegocjować za dzierżawę Twojej ziemi pod instalację OZE? Po części zależy to od Twoich umiejętności negocjacyjnych, kluczowa jednak jest zasada znana z rynku nieruchomości położenie, położenie, położenie! Tylko jak ocenić, czy lokalizacja Twojej działki jest korzystna dla inwestora? Sprawdź w tym artykule i zyskaj realne podstawy do negocjacji!
Dawid Kaczmarczyk
Podziel się
Klasa ziemi i dane środowiskowe
Instalacje OZE mogą być stawiane na glebach klasy IV lub gorszej. Jeśli Twoja działka jest na lepszej glebie, to po pierwsze nie nadaje się pod fotowoltaikę, a po drugie dzierżawa pod uprawy przyniesie Ci wyższe zyski niż dzierżawa pod PV. Jeśli działka jest na terenie objętym jakąś formą ochrony przyrody, uzyskanie zgody na postawienie instalacji może być trudniejsze. Brak takich przeciwwskazań podnosi wartość działki w oczach inwestora.
Jak to sprawdzić?
Klasę ziemi sprawdzisz online na ksiegiwieczyste.pl. Te informacje uzyskasz też w urzędzie gminy. Dane dot. ochrony przyrody znajdziesz w geoportalu. Rozwiń warstwę „Dane innych instytucji”, potem wybierz „Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska”.
Pamiętaj, małe instalacje fotowoltaiczne do 500 kWp nie wymagają uzyskania zgody środowiskowej.
Warunki przyłączeniowe
Energia z instalacji OZE rozprowadzana jest za pomocą sieci elektroenergetycznej (dystrybucji), która ma swoje ograniczenia. Zatem zanim nowa instalacja trafi na grunt, a nawet zanim trafi na deskę kreślarską, Operator Sieci Dystrybucji musi wydać warunki przyłączeniowe, określające wymagania, które trzeba spełnić, aby instalacja mogła być podpięta. Najważniejszym wymaganiem jest moc przyłączeniowa, czyli moc, jaką nie może przekroczyć instalacja w miejscu przyłączenia do sieci. Im większa moc przyłączeniowa, tym więcej fotowoltaiki, więcej turbin wiatrowych i więcej zysków.
Jak to sprawdzić?
Ogólne informacje o dostępnych mocach przyłączeniowych znajdziesz, wpisując w Google frazy:
- Informacje o przyłączeniach Enea
- Informacje o stanie przyłączeń w sieci Energa
- Informacje o dostępnych mocach przyłączeniowych PGE
- Dostępne moce przyłączeniowe dla wytwórców Tauron
- Informacje o dostępności mocy przyłączeniowej PSE
Te informacje nie są wiążące i SĄ niedokładne, bo stan sieci zmienia się z dnia na dzień - niewykorzystane warunki przyłączeniowe wydane innym inwestorom są anulowane i nowe zgody są wydawane każdego tygodnia. Z kolei te dokumenty są aktualizowane raz na parę miesięcy i co gorsza z dokładnością do 5 MW. Dokładne informacje inwestor otrzyma wyłącznie po przedłożeniu wniosku, za co trzeba dość sporo zapłacić.
Tym niemniej z mojego doświadczenia to właśnie dostępne moce przyłączeniowe powodują, że inwestorom mocniej bije serce, a w oczy zmieniają się w dolary. Pokaż inwestorowi wolne moce przyłączeniowe i wynegocjowania wyższej kwoty za dzierżawę.
Dodatkowe informacje:
PSE może obsłużyć przyłączenie instalacji PV na terenie całej Polski, lecz jedynie tych bardzo dużych, przekraczających ok. 40 MW.
Odległość od „punktu skupu”
Energię, jak każde inne dobro, trzeba dostarczyć tam, gdzie ktoś będzie mógł ją kupić. Im działka bliżej takiego „punktu skupu”, tym działka jest dla inwestora bardziej wartościowa. Co jest takim punktem dla instalacji OZE?
Jeśli Twoja działka ma ponad 50 ha, to można na niej postawić naprawdę dużą instalację i podłączyć bezpośrednio pod linię najwyższego napięcia. A jeśli w pobliżu znajduje się duży zakład produkcyjny, być może można nawiązać kontakt z zarządem i podłączyć instalację bezpośrednio do takiej fabryki. Na 90% punktem skupu w Twojej sytuacji jest lokalny GPZ, czyli Główny Punkt Zasilania, inaczej duża Stacja Elektroenergetyczna.
Jak to sprawdzić?
Wpisze w Google „Mapa sieci elektroenergetycznej josm.pl”. Szukaj żółtych stacji oznaczonych np. jako „Stacja 15/110”. Jeśli taka stacja znajduje się w odległości 15 km od Twojej działki, gratulacje - masz kolejny argument do negocjacji ceny dzierżawy.
MPZP oraz SUiKZP
Instalacja OZE musi być uwzględniona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jednak jeśli Twoja działka jest już objęta jakimś planem, to ten plan zapewne nie był tworzony z myślą o farmie fotowoltaicznej i trzeba to odczynić. Lepiej, jeśli Twoja działka nie jest objęta MPZP, bo wówczas wystarczy uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT) dla farmy fotowoltaicznej, co jest łatwiejsze niż zmiana MPZP. Dodatkowo, farmy fotowoltaiczne muszą być zgodne z bardziej ogólnym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy (SUiKZP).
Dodatkowe informacje:
Małe instalacje do 500 kWp są zwolnione z obowiązku uwzględnienia w MPZP i SUiKZP. Na gruntach klasy V i VI i na nieużytkach próg ten wynosi 1 MWp.
