Refakturowanie energii z fotowoltaiki – czy to możliwe?

Da się, czy też nie?

Pierwszym aspektem, od którego powinniśmy zacząć jest odpowiedź na pytanie, czym jest refakturowanie i czy można refakturować energię z instalacji fotowoltaicznej w przypadku wynajmowania lokalu.

Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 kwietnia 2022 r. (sygn. akt: II FSK 1926/19) -”refakturowanie usług oznacza nic innego, jak "fakturowanie" usługi świadczonej przez podatnika podatku od towarów i usług przy pomocy osoby trzeciej. Refakturowanie jest zatem pewnego rodzaju odsprzedażą usług w sytuacji, gdy jeden z podmiotów nabywa daną usługę i następnie ją sprzedaje, przy czym sprzedawca nie jest bezpośrednim usługodawcą. Refakturowanie usług wystąpi jedynie w sytuacji, gdy podatnik nabywa usługi we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej (nabywcy). Celem refakturowania jest bowiem przeniesienie poniesionych kosztów przez podmiot refakturujący na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał, pomimo że podmiot refakturujący danej usługi nie wykonał.”

“Z polskiego na nasze”, refakturowanie w naszym przypadku to przeniesienie kosztów za energię elektryczną z właściciela budynku na najemców lokali. “Przeniesienie” oznacza, że właściciel budynku de facto nie zarabia na refakturowaniu. Można się więc zastanawiać, czy z punktu widzenia właściciela budynku jest w ogóle sens zakładać instalację fotowoltaiczną. Warto jednak zaznaczyć, że właściciel zawsze ma korzyść w postaci zmniejszonych kosztów energii w ujęciu całościowym. Korzyścią jest globalny (obejmujący dany budynek w skali rocznej) mniejszy koszt energii ponoszony przez właściciela, a finalnie przez najemcę. To sprawia, że dana nieruchomość jest atrakcyjniejsza ekonomicznie dla najemcy. Wróćmy więc do pierwszego pytania - czy da się refakturować koszty energii na najemców przy instalacji fotowoltaicznej? Na szczęście, okazuje się, że tak, co potwierdza prawnik.

Refakturowanie energii z instalacji fotowoltaicznej jest możliwe i przeprowadzane jest na zasadach ogólnych tj. przerzucenia faktycznych kosztów (art. 8 ust. 2a ustawy o VAT). W tym miejscu należy jednak wyjaśnić, że z praktycznego punktu widzenia najczęściej całość wyprodukowanej energii przez moduły fotowoltaiczne rozliczana jest w części wspólnej danego budynku (tak w praktyce właśnie jest najczęściej). Takie rozwiązanie umożliwia ograniczenie opłat przez najemców za energię w części wspólnej danej nieruchomości

komentuje Adrian Chruszcz.

Zdarza się jednak, że instalacja zamontowana na budynku produkuje więcej energii, niż zapotrzebowanie w częściach wspólnych. Co w takim wypadku? Zdaniem prawnika, w przypadku wyprodukowania przez instalację większej ilości energii, możliwym rozwiązaniem jest obniżenie kosztów z tytułu energii dla poszczególnego wynajmowanego lokalu proporcjonalnie do jego udziału w całości budynku. 

Jak mogłoby to działać? Załóżmy, że instalacja OZE podłączona jest do sieci dystrybucyjnej za pośrednictwem wewnętrznej instalacji budynku wielolokalowego, z której pobierana jest energia elektryczna na potrzeby wynajmowanego lokalu. Wówczas przypisywana jest do tego lokalu energia wytworzona w instalacji według udziału, a więc części w całym budynku. Taki udział zostałby wyrażony w formie ułamkowej (tak jak udział lokalu w przypadku każdego innego kosztu wspólnego). 

Koszty

Rozważając praktyczne aspekty związane z refakturowaniem energii z fotowoltaiki, nie sposób nie zapytać o koszty. Jakie stawki za energię powinien przyjąć właściciel lub zarządca budynku? W ocenie prawnika za niedozwoloną należy uznać sytuację, w której właściciel dowolnie kształtuje ceny energii w danym budynku np. poprzez dodanie pewnej wartości pieniężnej do każdego kilowata. Właściciel powinien podzielić koszty energii, które zostały naliczone za korzystanie z danego budynku (refakturowanie). Nie dotyczy to sytuacji, gdy np. strony umowy najmu umówiły się wyraźnie, że będzie doliczony dodatek związany np. z kosztami realizacji danej inwestycji – koszt zrealizowania paneli fotowoltaicznych lub koszt kredytu (co wymaga zgody mieszkańców, o czym było wcześniej). 

Zastanówmy się, jak mogłoby to wyglądać przy mikroinstalacji fotowoltaicznej rozliczanej w net-billingu. Od dnia 1 lipca 2022 r. do dnia 30 czerwca 2024 r., wartość energii elektrycznej wprowadzonej do sieci dystrybucyjnej dla każdego miesiąca kalendarzowego wyznaczana jest na podstawie rynkowej miesięcznej ceny energii elektrycznej.

Zgodnie z ustawą z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2022 r. poz. 1378) należy stosować cenę rynkową energii elektrycznej. Dodatkowo w pierwszym etapie wdrożenia tzw. net-billingu, czyli od dnia 1 lipca 2022 r. do dnia 30 czerwca 2024 r., do obliczeń brana jest miesięczna rynkowa cena energii elektrycznej, której stawkę ogłasza operator krajowego systemu elektroenergetycznego

komentuje Adrian Chruszcz.

Rynkowa miesięczna cena energii podawana jest przez PSE. Za jej pomocą przeliczana jest ilość energii, która trafiła do sieci. Wartość tej energii w złotówkach zasila depozyt prosumencki. Z depozytu można pokryć koszty energii elektrycznej pobieranej z sieci. Za dystrybucję trzeba zapłacić. Jeżeli w depozycie braknie środków, koszt energii wynika z cennika danego sprzedawcy energii, a więc z umowy pomiędzy właścicielem budynku, a np. Tauronem.

Przy rozliczaniu zestawia się obie wartości (te ujemne i te dodatnie) i wynik końcowy liczy się na koniec danego okresu rozliczeniowego. Adrian Chruszcz zaznacza, że liczy się wartość na koniec danego okresu rozliczeniowego (jeżeli wartość jest ujemna, wówczas nie ma mowy o przerzuceniu kosztów, gdyż ich faktycznie nie ma, jeżeli jest dodatnia, wówczas mówimy o przerzuceniu kosztów w tzw. systemie 1:1, bez narzucania marży czy innych opłat przez właściciela budynku).

Jeżeli właściciel budynku otrzymuje jedną fakturę „Y” za energię elektryczną w miesiącu „X”, to przy założeniu, że właściciel budynku wynajmuje tylko 10 takich samych lokali (w całym budynku jest tylko 10 takich samych lokali), to każdy z najemców otrzyma refakturę w wysokości 1/10 wartości „Y”. Właściciel nie zarabia na „pośrednictwie” przy sprzedaży energii elektrycznej. Korzyść jest oczywista dla właściciela i najemców – mniejsze koszty na energię w ujęciu globalnym, przez co dana lokalizacja jest atrakcyjniejsza, działalność proekologiczna, która może mieć wpływ np. na możliwość przystąpienia do programów rządowych, lokalnych, kwestie wizerunkowe, reklamowe firmy etc.

komentuje Adrian Chruszcz.

W przypadku rozliczenia na podstawie podliczników, rozliczenie następuje na podstawie wskazania z tychże podliczników. W net-billingu nawet przy dodatnim depozycie prosumenckim do zapłaty pozostanie oczywiście wspomniana dystrybucja.

Refakturowanie kosztów energii elektrycznej dla osoby fizycznej oraz podmiotu gospodarczego

Należy wskazać, że zasady refakturowania kosztów energii elektrycznej podlegają tym samym zasadom w odniesieniu do osób fizycznych oraz podmiotów gospodarczych. W tym miejscu warto jest również wyjaśnić, że nawet w przypadku zastosowania niższej stawki VAT na energię elektryczną (5% VAT), reguły te (obniżenie stawki podatku VAT), mają zastosowanie również do kosztów, które są następnie refakturowane. W ocenie prawnika nie ma podstaw do naliczania dodatkowych opłat z tytułu refakturowania kosztów energii elektrycznej bez względu, czy okoliczność ta dotyczy osoby fizycznej, czy też podmiotu gospodarczego. Wiele podmiotów świadczących usługi księgowe wskazuje, że wystawienie refaktury, która nie posiada np. zmienionej stawki VAT za energię elektryczną, co w praktyce oznacza, że najemca ponosi większy koszt energii elektrycznej, stanowi wystawienie faktury jako wadliwej w zakresie zastosowanej stawki VAT przewidzianej dla dostaw energii elektrycznej. Powyższe potwierdza, że reguły odnoszące się do wyliczeń przyjętych pierwotnie w fakturze np. od spółki Tauron, którą otrzymuje właściciel budynku, powinny mieć analogiczne zastosowanie do procedury związanej z refakturowaniem kosztów na dalsze podmioty bez względu na ich status.

W celu doprecyzowania należy wskazać, że zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towaru i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931) – „w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.”.

W związku z powyższym rozliczenie między podmiotami następuje na zasadach ogólnych, poprzez odsprzedaż tych usług innemu podmiotowi bez naliczania dodatkowych opłat czy kosztów. Warto jest również mieć tę kwestię uregulowaną wprost w umowie np. umowie najmu, bądź wyjaśnić tę kwestię w rozmowie poprzedzającej zawarcie umowy najmu tak, aby kwestia ta była czytelna zarówno dla właściciela budynku oraz podmiotu wynajmującego (przyszłego najemcy).

Kwestia podatku oraz akcyzy

Kolejnym aspektem do przeanalizowania pozostają ewentualne kwestie podatkowe, akcyzowe etc. Jak może to wyglądać w praktyce?

Niestety na to pytanie nie da się udzielić jednej, uniwersalnej odpowiedzi, która ma zastosowanie do wszystkich sytuacji. Za zasadne należy uznać podejście zgodnie z którym, inwestor (właściciel lub zarządca budynku), przed podjęciem decyzji odnośnie zainstalowania modułów fotowoltaicznych w celu zmniejszenia kosztów energii elektrycznej związanej z funkcjonowaniem budynku, w którym wynajmuje kilka lokali najemcom, wystąpi z wnioskiem o wydanie podatkowej interpretacji indywidualnej do Krajowej Informacji Skarbowej w zakresie konkretnych wątpliwości natury podatkowej. Dotyczy to wszystkich okoliczności związanych z prawem podatkowym, nie ograniczając się tylko do aspektów wymienionych w niniejszej publikacji (np. kwestie podatku od nieruchomości, akcyzy, rozliczeń etc.)

komentuje ekspert.

Dlaczego takie działanie jest zalecane i niezwykle korzystne dla podmiotu zainteresowanego? Jeśli w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej urząd skarbowy albo urząd celno-skarbowy nie uwzględni indywidualnej interpretacji podatkowej, do której stosuje się inwestor, nie poniesie on negatywnych konsekwencji w przyszłości powołując się na konkretną interpretację. Warto jest zwrócić uwagę, że opis sytuacji może zawierać zarówno stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe. 

Kwestie księgowe

W przypadku kwestii księgowych sytuacja wygląda podobnie jak w przypadku kwestii podatkowych.

Sugerowałbym, aby każdorazowo indywidualnie podejść do zagadnienia i skonsultować konkretny stan faktyczny z podmiotem zajmującym się świadczeniem usług księgowych w danym podmiocie

komentuje Adrian Chruszcz.

Ekspert podkreśla jednak, że bez wątpienia należy wskazać, że każda z pozycji na fakturze powinna być odseparowana i wyraźnie dookreślona (energia zużyta na cele indywidualne lokalu, energia zużyta na cele części wspólnych, energia uzyskana z pracy modułów fotowoltaicznych przy uwzględnieniu sposobu proporcjonalnego udziału etc.).

Kwestie podatkowe, rozliczeniowe i księgowe są niestety na tyle pozbawione charakteru uniwersalnego, że trudno jest odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, jak powinna być rozliczana energia produkowana w instalacji fotowoltaicznej na budynku, w którym wynajmowane są lokale. Najlepszym rozwiązaniem będzie więc w takim wypadku wystąpienie o interpretację indywidualną, która określi konkretny sposób działania w danym przypadku, w oparciu o konkretne, indywidualne parametry.

Koszty właściciela budynku i instalacji PV a raty kredytu i przeniesienie kosztów na najemcę

Przejdźmy jednak do bardzo istotnej kwestii z punktu widzenia właścicieli budynków. Refakturowanie to przeniesienie kosztów, a więc nie powinno się na nim zarabiać. Może być jednak tak, że właściciel budynku wziął kredyt lub leasing na instalację fotowoltaiczną i ponosi związane z tym comiesięczne koszty. Co więcej, koszt instalacji fotowoltaicznej w budynku z lokalami do wynajęcia może być nawet trudny do poniesienia jednorazowo. Co w takim wypadku - czy najemcy mogą partycypować w takich kosztach, a właściciel budynku może na nich przenieść koszty związane z ratami kredytu?

Aby koszt związany z inwestycją w instalacją fotowoltaiczną był ponoszony przez najemców, wymagane jest zawarcie stosownego postanowienia, np. w umowie z najemcą

komentuje Adrian Chruszcz.

Jak zaznacza prawnik, odrębną kwestią pozostaje okoliczność, w której właściciel lub zarządca budynku wielorodzinnego podejmuje decyzję odnośnie zainstalowania modułów fotowoltaicznych na dachu budynku wielorodzinnego, w którym również wynajmowane są lokale na potrzeby komercyjne. 

W takiej sytuacji wymagana jest wcześniejsza zgoda mieszkańców zarówno na wykonanie instalacji fotowoltaicznej oraz zgoda na wybrany rodzaj finansowania takiej inwestycji np. z wyodrębnionego na podobne cele funduszu lub poprzez zaciągnięcie zobowiązania finansowego w formie kredytu bankowego

dodaje prawnik.

Co to oznacza w praktyce? Skoro refakturowanie w tym przypadku oznacza przeniesienie kosztów za energię elektryczną, nie może się tam znaleźć żadna pozycja związana z kredytem. Taką opłatę można jednak uwzględnić w umowie z najemcą i na przykład powiększyć o nią czynsz. 

Podsumowanie

Jak widać, kwestie związane z refakturowaniem energii z instalacji fotowoltaicznej są niejednoznaczne i mogą budzić wiele wątpliwości. Co więc powinien zrobić właściciel budynku, który chciałby zainwestować w instalację fotowoltaiczną na budynku, w którym wynajmuje lokale, aby działać zgodnie z prawem? Jak podkreśla Adrian Chruszcz najlepszym rozwiązaniem będzie każdorazowa konsultacja podatkowa z podmiotem świadczącym takie usługi (np. biuro księgowe) oraz w pewnych przypadkach budzących uzasadnione wątpliwości -  wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową, która przynajmniej z założenia powinna rozwiać wątpliwości i wykazać sposób postępowania przy np. sposobie obliczania podatku, refakturowaniu kosztów poniesionych na energię elektryczną etc.

Reklamy