Zmiany w zakresie lokalizacji instalacji OZE – czy da się do nich przygotować?

Szykują się zmiany w ustawie o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw,  które wpłyną na realizację projektów instalacji fotowoltaicznych. Czy da się przygotować do zmian w zakresie lokalizacji instalacji OZE? Dla redakcji GLOBENERGIA pisze o tym dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska - radca prawny w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni s.k.a.

Zdjęcie autora: dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska

dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska

radca prawny
Kancelaria Prawna Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni s.k.a.

Znane są już założenia reformy planowania i zagospodarowania przestrzennego. Wiadomo, że warunki zabudowy będą musiały być zgodne z tzw. planem ogólnym gminy, który będzie aktem prawa miejscowego i zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z kolei duże instalacje OZE ze względu na dotychczasowe konflikty społeczne będą musiały być lokalizowane na podstawie miejscowych planów. Niestety, z uwagi na termin wejścia w życie przepisów oraz kształt przepisów intertemporalnych, nie sposób wskazać terminów od kiedy nowe regulacje będą obowiązywać. To powoduje trudność w przygotowaniu się do zmian przez inwestorów i dużą niepewność prawną. 

Wejście w życie przepisów

Co do zasady wszystkie przepisy nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wchodzą w życie 30 dni od dnia ogłoszenia. Nie dotyczy to przepisów o rejestrze urbanistycznym oraz ponoszenia przez inwestorów kosztów roszczeń z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu, czy też opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (30% tej wartości) w wyniku wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunków zabudowy. Te przepisy wchodzą w życie dopiero 1 stycznia 2026 r. Fakt, iż przepisy nowelizacji wchodzą w życie 30 dni od daty ogłoszenia nowelizacji, powoduje, że inwestorzy nie mogą mieć pewności, od kiedy nowe regulacje wpłyną na możliwość realizacji inwestycji. To powoduje, że ryzykowny jest zakup gruntów lub zawieranie wieloletnich umów dzierżawy. Z tego względu zalecane jest, by zawrzeć w umowach odpowiednie zapisy pozwalające np. rozwiązać daną umowę w razie wejścia w życie zmian. Powoduje to konieczność stworzenia odpowiednich ram prawnych da tego procesu i zminimalizowania ryzyka inwestycyjnego, gdy realizacja np. farmy fotowoltaicznej okaże się na danym gruncie niemożliwa.

Dodatkowym źródłem niepewności jest fakt, że wejście w życie przepisów uprawnia gminy do procedowania projektu planu ogólnego gminy, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studia będą obowiązywać najpóźniej do końca 2025, jeśli po tej dacie nie dojdzie do uchwalenia planu ogólnego, instalacje OZE będą mogły być realizowane tylko na podstawie obowiązujących miejscowych planów lub decyzji o warunkach zabudowy wydanych wcześniej, które nie utraciły ważności (zgodnie z nowelizacją, tracą one ważność po upływie 5 lat od daty prawomocności decyzji). Będzie natomiast można dokończyć odpowiednio zaawansowane zmiany studium, ale po wejściu w życie ustawy nie będzie już można wszcząć procedury uchwalenia, ani zmiany studium. Co istotne, miejscowe plany zagospodarowania zachowają moc, ale będzie je można zmieniać na podstawie nowych przepisów. 

Oczywiście zgodnie z zasadą niedziałania prawa wstecz, do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy w brzmieniu dotychczasowym. Postępowania wszczęte po tym dniu będą prowadzone na podstawie przepisów nowych z wyjątkiem przepisów, które są konsekwencją wprowadzenia do porządku prawnego planu ogólnego gminy. Te przepisy będą stosowane do postępowań, które zostaną wszczęte po wejściu w życie planu ogólnego gminy w danej gminie.

Efekt?

Z powyższych regulacji intertemporalnych wynika, że inwestorzy będą przez kilka lat pozostawać w niepewności co do terminu wejścia w życie planów ogólnych w gminach i zastąpienia dotychczasowych studiów uwarunkowań. Może też się tak wydarzyć, że niektóre gminy nie zdążą z uchwaleniem planów ogólnych do czasu ostatecznej utraty ważności przez studia do końca 2025 r. To spowoduje, że inwestycje będą mogły powstawać wyłącznie na podstawie dotychczasowych miejscowych planów lub warunków zabudowy, które jeszcze nie wygasły.

Zobacz również