Ile metrów od wiatraka można wybudować dom? To nie takie oczywiste!

W ubiegłym tygodniu Prezydent Andrzej Duda złożył podpis pod ustawą wiatrakową, tj. ustawą z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw. Nowa ustawa wiatrakowa, choć nie odblokowuje w pełni polskiego potencjału energetyki wiatrowej, to w przeciwieństwie do tzw. ustawy odległościowej z 2016 roku, pozwoli go nieco wykorzystać. Ustawa wiatrakowa wprowadziła przede wszystkim nowe odległości dotyczące budowy elektrowni wiatrowych w pobliżu budynków, a także budowy budynków w pobliżu wiatraków.

Budowa elektrowni wiatrowych a budowa domów

Sytuacja wydaje się jasna jeśli chodzi o budowę elektrowni wiatrowych - zostaje tzw. zasada 10H (dziesięciokrotność wysokości turbiny), ale jest szansa na zmniejszenie tej odległości i na budowę elektrowni w pobliżu 700 m od zabudowań na podstawie planu miejscowego. A jak to wygląda w odwrotnej sytuacji - budowy domów? 

Przykładowo, w informacji opublikowanej przez Kancelarię Prezydenta informującej o złożeniu podpisu Andrzeja Dudy, na którą powołaliśmy się TUTAJ, komunikat jest jasny “minimalna bezwzględna odległość (700 m - przyp.red) będzie dotyczyć lokowania nowych budynków mieszkalnych w odniesieniu do istniejącej elektrowni wiatrowej”. Jasne wydaje się więc, że domy będzie można budować w odległości 700 m od elektrowni wiatrowych ( nie dotyczy to odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu). 

Wczytując się w zapisy ustawy nachodzą nas jednak wątpliwości… Pytamy więc ekspertki - Radczyni Prawnej - Aleksandry Błaszczyńskiej-Śmigielskiej z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, w jakiej odległości od elektrowni wiatrowych można budować domy. Okazuje się, że sprawa jest co najmniej nieoczywista.

Zapisy nowelizacji ustawy wiatrakowej

W nowelizacji ustawy wiatrakowej mamy kilka zapisów, które mogą budzić wątpliwości. Chodzi przede wszystkim o Art. 4 ust. 4 i 5 oraz  art. 10-12 uwzględnione w nowelizacji. Dla porządku, zacytujmy je najpierw.

„Lokalizacja i budowa”;
6)     w art. 4:
(...)
c)     dodaje się ust. 4 i 5 w brzmieniu:
„4. W przypadku lokalizowania lub budowy budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, na podstawie decyzji WZ albo decyzji LICP, albo lokalizowania takiego budynku na podstawie planu miejscowego odległość tego budynku od elektrowni wiatrowej wynosi nie mniej niż 700 metrów.

5. W przypadku odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu istniejącego budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej lub zmiany sposobu użytkowania części takiego budynku kryterium minimalnej odległości, o którym mowa w ust. 4, nie jest wymagane.”;

Art. 10. 1. Jeżeli w planie miejscowym, o którym mowa w art. 15 ust. 2, ust. 7 pkt 1 lub ust. 8 ustawy zmienianej w art. 1, przewiduje się lokalizację budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, organ administracji architektoniczno-budowlanej odmawia wydania pozwolenia na budowę, a w przypadku zgłoszenia – wnosi sprzeciw, jeżeli inwestycja w zakresie tego budynku nie spełnia wymogu zachowania odległości nie mniejszej niż 700 metrów od elektrowni wiatrowej, z wyjątkiem elektrowni wiatrowych, dla których decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.

2. Jeżeli w planie miejscowym, o którym mowa w art. 15 ust. 2, ust. 7 pkt 1 lub ust. 8 ustawy zmienianej w art. 1, przewiduje się lokalizację budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, a lokalizacja takiego budynku wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, organ prowadzący postępowanie w sprawie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach odmawia zgody na realizację przedsięwzięcia, jeżeli inwestycja w zakresie tego budynku nie spełnia wymogu zachowania odległości nie mniejszej niż 700 metrów od elektrowni wiatrowej, z wyjątkiem elektrowni wiatrowych, dla których decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.

Art. 11. W przypadku decyzji WZ wydanej na podstawie postępowań, o których mowa w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy zmienianej w art. 1, oraz decyzji WZ, o których mowa w art. 14 ust. 4 ustawy zmienianej w art. 1, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy nie wydano pozwolenia na budowę, organ administracji architektoniczno-budowlanej odmawia wydania pozwolenia na budowę, a w przypadku zgłoszenia – wnosi sprzeciw, jeżeli inwestycja w zakresie budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej nie spełnia wymogu zachowania odległości nie mniejszej niż 700 metrów od elektrowni wiatrowej, z wyjątkiem elektrowni wiatrowych, dla których decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.

Art. 12. Do lokalizowania lub budowy budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej na podstawie decyzji WZ albo decyzji LICP, albo lokalizowania takiego budynku na podstawie planu miejscowego, w przypadku określania odległości takiego budynku od elektrowni wiatrowej, dla której decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, nie stosuje się przepisu art. 4 ust. 4 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

Jak na ustawę przystało, dla przeciętnego “Kowalskiego” są to zapisy, które trudno w prosty sposób rozszyfrować i zrozumieć. Spróbujmy więc je uprościć. Ogólna zasada faktycznie jest taka, że w przypadku budowy elektrowni wiatrowych w pobliżu zabudowań obowiązuje zasada 10H, chyba że w planie miejscowym zostanie ustalona inna odległość (nie mniej niż 700 m). Domy można z kolei budować z pominięciem zasady 10H, nie bliżej niż 700 metrów od elektrowni wiatrowej. Takie rozumowanie potwierdza ekspertka.

Nowelizacja ustawy wiatrakowej umożliwia złagodzenie w miejscowym planie zasady ogólnej 10h do odległości minimum 700 m od zabudowy mieszkalnej lub o funkcji mieszanej (przeznaczonej na stały pobyt ludzi, w której funkcja mieszkalna stanowi ponad połowę powierzchni użytkowej budynku). W drugą stronę z kolei, w przypadku lokalizowania i budowy budynków mieszkalnych lub o funkcji mieszanej obowiązuje zasada ogólna minimum 700 m. Zatem elektrownie wiatrowe można zbliżyć do tego rodzaju zabudowy na odległość mniejszą niż 10-ciokrotność ich wysokości, gdy dopuszcza to miejscowy plan, jednakże nie mniej niż 700 m. Z kolei zabudowę mieszkalną i o funkcji mieszanej można lokalizować i budować z zasady w odległości nie mniejszej niż 700 m od elektrowni wiatrowej

 komentuje Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska.

Od tych reguł są jednak bardzo istotne wyjątki! Co ciekawe, są to wyjątki, które w pierwszym odruchu mogłyby się wydawać bardziej korzystne dla inwestorów, niż zasady ogólne. W praktyce mogą jednak doprowadzić do jeszcze większego zamieszania, a nawet do sporów. O jakie wyjątki chodzi?

Wyjątki - dobre czy złe?

Inne przepisy dotyczą istniejących elektrowni wiatrowych. Warto jednak zaznaczyć, że z prawnego punktu widzenia istniejąca elektrownia to niekoniecznie taka, która została już wybudowana. Jest to również taka elektrownia, która posiada ostateczne pozwolenie na budowę. W praktyce jednak, jako że w 2016 roku doszło do zamrożenia branży wiatrakowej, w większości będzie jednak chodziło o już wybudowane elektrownie wiatrowe. 

Będąc dokładnym, jak podaje Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska, wspomniane inne przepisy dotyczą lokalizowania i budowy zabudowy mieszkalnej lub o funkcji mieszanej w sąsiedztwie elektrowni wiatrowej, dla której decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna przed dniem wejścia w życie nowelizacji. Dotyczy to zarówno lokalizowania budynku na podstawie tzw. starych miejscowych planów (które obowiązywały 16 lipca 2016 r. lub ich projekty były wyłożone do publicznego wglądu przed tą datą), planów uchwalonych w ciągu 72 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy wiatrakowej (16 lipca 2016 r.), jak nowo uchwalanych miejscowych planów, a także decyzji o warunkach zabudowy i o lokalizacji inwestycji celu publicznego.  

W ich przypadku, wspomniane zasady ogólne zostały znacząco złagodzone, a odległości nie obowiązują!

W tym przypadku, co słusznie spotkało się z dużą krytyką branży, brak jest wymogu zachowania jakiejkolwiek odległości, poza zasadami ogólnymi wynikającymi z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W praktyce oznacza to, że będzie można uzyskać pozwolenie na budowę np. dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w tak bliskiej odległości od istniejącej elektrowni, że nie zostanie zachowana norma hałasu w zakresie izofony 40dB (w przeważającej liczbie przypadków zachowanie tej normy spełnia właśnie odległość 500m). To z kolei z miejsca może doprowadzić do uruchomienia roszczeń np. w zakresie immisji hałasowych na podstawie art. 144 k.c. Będzie to stanowić bardzo poważny problem dla branży wiatrakowej i może budzić wątpliwości natury konstytucyjnej

komentuje Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska.

Co to oznacza w praktyce? Nic (a przynajmniej prawo) nie stoi na przeszkodzie, aby wybudować dom tak blisko działki, na której znajduje się wiatrak jak to możliwe w zgodzie z warunkami technicznymi (nawet mniej niż planowane wcześniej w projekcie ustawy 500 m), a potem narzekać, że hałas jest zbyt duży i domagać się odszkodowań… Z drugiej strony, mniej zorientowany inwestor, nie zdając sobie sprawy z oddziaływania elektrowni wiatrowej może wybudować dom w mniejszej niż 700 m odległości od elektrowni, która jeszcze nie powstała, ale jej pozwolenie na budowę jest już ostateczne, a więc w prawie ta elektrownia już istnieje. A potem? Również potem może narzekać na hałas. Choć w tym przypadku mogłoby to być bardziej uzasadnione niż w przypadku budowy domu przy elektrowni z premedytacją. 

NIE dla pozwolenia na budowę - kiedy?   

Tak jak już wspomniano, powyższe “łagodniejsze” zapisy dotyczą istniejących elektrowni wiatrowych, a więc również takich z ostatecznym pozwoleniem na budowę. Jak zwraca uwagę Aleksandra Błaszczyńska Śmigielska, w przypadku elektrowni, dla której pozwolenie na budowę nie jest ostateczne, dom będzie można wybudować już tylko w odległości 700 metrów, a nie mniejszej. Co ciekawe, nie ma w tym wypadku znaczenia, że zabudowa w mniejszej odległości została kiedyś uwzględniona w miejscowym planie.

Jeśli pozwolenie na budowę dla elektrowni nie jest ostateczne (a nawet gdy jest ona tylko planowana w miejscowym planie), nawet jeśli zabudowa mieszkalna lub o funkcji mieszanej jest dopuszczalna na podstawie ww. starych planów lub uchwalonych w terminie 72 miesięcy od wejścia w życie pierwotnej ustawy wiatrakowej, w razie wniesienia o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego lub o funkcji mieszanej w odległości mniejszej niż 700 m od tej elektrowni, organ zobowiązany jest odmówić pozwolenia na budowę albo wnieść sprzeciw od zgłoszenia. To samo dotyczy decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla większych zespołów zabudowy. Podmioty zatem, które do tej pory korzystały z dobrodziejstwa powyższych miejscowych planów, obecnie nie będą mogły z nich skorzystać, jeśli nie jest zachowana minimalna odległość 700 m

komentuje ekspertka.

Spróbujmy jeszcze łopatologicznie…

Mamy nadzieję, że udało nam się odpowiedzieć na pytanie, ile metrów od wiatraka można wybudować dom. Ogólnie będzie to 700 metrów, z uwzględnieniem wspomnianych wyjątków dotyczących istniejących elektrowni wiatrowych (tam obowiązują tylko warunki techniczne i zdrowy rozsądek).

Spróbujmy jednak to jeszcze bardziej uprościć i podsumować:

• Całkowicie nowe inwestycje, tj. przed uzyskaniem pozwoleń itp.
  • Budowa elektrowni wiatrowych w pobliżu budynków: obowiązuje zasada 10H, chyba że w miejscowym planie zostanie uchwalone inaczej - nie mniej niż 700 metrów
  • Budowa budynków w pobliżu elektrowni wiatrowych: obowiązuje 700 m
    
• Istniejące elektrownie, tj. również te, które np. jeszcze nie zostały wybudowane, ale mają ostateczne pozwolenie na budowę z 2016 roku
  • Budynki mogą powstać praktycznie dowolnie blisko (mniej niż planowane wcześniej w projekcie ustawy 500 m) z uwzględnieniem Warunków Technicznych, co może prowadzić do sporów wynikających z uciążliwego hałasu
    
• Elektrownia i budynki znajdują się w starych planach miejscowych, które uwzględniają mniejsze odległości, ale pozwolenie na budowę elektrowni nie jest ostateczne
  • Dla budowy budynków obowiązuje 700 m 

Warto dodać, że zasady dotyczące odległości dotyczą również tzw. budynków bez pozwolenia na budowę o powierzchni < 70 m², do których wymagane jest zgłoszenie.

Źródła: orka.sejm.gov.pl, prezydent.pl, własne